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아파트 매매 구두계약 파기시 어떻게 대응해야 되나요? 6월5일 아파트 구매의사를 밝혀서 구체적인 가격을 정햇습니다. 6월19일 매수인(공기업) 예산부서의
6월5일 아파트 구매의사를 밝혀서 구체적인 가격을 정햇습니다. 6월19일 매수인(공기업) 예산부서의 승인이 낫다며 담당자가 전화가 왔습니다. 확실한 계약날짜를 문의 하엿으나 7월초로 생각하면 될꺼 같다고 하여 매도인(본인) 그럼 구두계약을 한것으로 바도 될까요 라고 물었습니다. 매수인(공기업)담당자 네 저희는 공기업법인체라서 그런걱정은 하지말라고 하였습니다.7월1일 담당자 통화하였으며 계약날짜를 7월15일로 정하엿습니다.7월7일 어제 다시 통화를 하엿는데 갑자기 예산부서에서 안되다고 한다고 합니다. 통화내용은 모두다 녹취를 해둔상태이고 저는 집을 빨리 비워줘야된다는 생각으로 없는돈을 빌려 다른아파트를계약해둔상태 입니다. 눈뜨고 몇천만원을 날리게 생겻습니다. 어떤식으로 대응을해야 될지 막막하네요...전문가님들 답변이 절실한 상태 입니다. 담당자 문자 물건지 호수 매매금액 잔금시 근저당말고 확인문자도 있습니다. 오늘 2시 예산부서랑 담당자 만나기로 햇습니다.
안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 지식iN 법률상담을 진행하고 있는 임동호 변호사입니다.
6월 5일부터 7월 7일까지 진행된 아파트 매매 관련 상황에 대해 안타까운 마음 금할 길이 없습니다. 특히 공기업이라는 매수인의 말만 믿고 다른 아파트 계약까지 진행하신 상황이라 정신적, 금전적 피해가 상당하실 것으로 예상됩니다.
1. 구두 계약의 효력 및 입증
우리 민법상 구두 계약도 원칙적으로 효력이 있습니다. 다만, 구두 계약의 경우 서면 계약과 달리 그 존재와 내용을 입증하기 어렵다는 문제가 있습니다. 선생님의 경우 통화 녹취록과 담당자와의 문자 메시지(물건지 호수, 매매 금액, 잔금 시 근저당 말소 등 확인 문자)가 있으므로, 이는 구두 계약의 성립 및 주요 내용에 대한 강력한 증거가 될 수 있습니다. 특히 공기업 담당자가 "네 저희는 공기업 법인체라서 그런 걱정은 하지 말라"고 한 부분은 계약 의사 및 이행에 대한 신뢰를 주었다는 중요한 증거가 될 수 있습니다.
2. 채무불이행 및 손해배상 청구
매수인인 공기업이 계약의 이행을 거부하는 것은 채무불이행에 해당합니다. 채무불이행이 발생하면 상대방은 이로 인해 발생한 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다. 선생님의 경우 다음과 같은 손해를 주장할 수 있습니다.
다른 아파트 계약에 따른 손해: 이미 다른 아파트를 계약하며 발생한 계약금 또는 위약금, 중개 수수료 등 직접적인 손해액.
잔금 마련을 위한 대출 이자 등 금융 비용: 만약 잔금 마련을 위해 대출을 받았다면 그에 따른 이자 비용 등.
정신적 손해(위자료): 이번 일로 인해 받으신 스트레스와 고통에 대한 위자료를 청구할 수도 있습니다. 다만, 위자료는 법원에서 인정하는 금액이 제한적일 수 있습니다.
손해배상 청구를 위해서는 발생한 손해를 객관적으로 입증할 수 있는 자료(다른 아파트 계약서, 계약금 지불 내역, 대출 서류 등)를 철저히 준비해야 합니다.
3. 오늘 미팅 시 유의사항
오늘 오후 2시에 예산부서 및 담당자와의 미팅은 매우 중요합니다. 다음 사항들을 유의하시고 대응하시길 바랍니다.
침착하고 명확한 의사 표현: 흥분하지 마시고, 그동안의 상황과 현재 선생님이 입게 된 피해를 명확하게 설명하십시오.
녹취 사실 언급: "그동안의 통화 내용을 모두 녹취해 두었다"는 사실을 직접적으로 언급하며, 이를 통해 계약 성립에 대한 증거가 있음을 인지시킵니다.
문자 메시지 언급: 담당자와 주고받은 문자 메시지 내용 또한 증거임을 강조하십시오.
손해배상 의사 전달: 현재 입게 된 금전적 손해에 대해 배상을 요구할 것임을 명확히 밝히십시오. 다른 아파트 계약금 등 구체적인 손해액을 언급하는 것도 좋습니다.
합의 유도: 법적 분쟁으로 가기 전에 원만한 합의를 유도하는 것이 좋습니다. 어떤 방식으로 손해를 배상해 줄 것인지 구체적인 방안을 요구하고, 오늘 미팅에서 합의가 이루어지지 않을 경우 법적 절차를 진행할 것임을 분명히 전달하십시오.
미팅 내용 녹취: 오늘 미팅 내용 역시 가능한 한 녹취해 두시는 것이 좋습니다.
향후 법적 절차 진행 시
만약 오늘 미팅에서 원만한 합의에 이르지 못하거나, 공기업 측에서 계속해서 계약 이행을 거부한다면 다음과 같은 법적 절차를 고려해야 합니다.
1) 내용증명 발송: 공기업 측에 계약 파기에 따른 손해배상을 청구한다는 내용의 내용증명을 발송하여 법적 조치를 시작할 것임을 공식적으로 통보합니다. 내용증명에는 구두 계약의 내용, 계약 파기로 인한 손해 내역, 손해배상 요구 금액 등을 명확히 기재해야 합니다.
2) 변호사 상담: 이후에는 법률 전문가의 도움을 받는 것이 필수적입니다. 변호사와 상담하여 구체적인 소송 절차, 예상 소요 시간 및 비용, 승소 가능성 등을 검토하고 소송을 진행할지 결정해야 합니다.
현재 상황은 매우 어려운 상황이지만, 녹취록과 문자 메시지 등 명확한 증거 자료를 가지고 계시다는 점에서 유리한 위치에 있습니다. 오늘 미팅에서 최대한 유리한 방향으로 합의를 이끌어내시고, 만약 합의가 어렵다면 주저하지 마시고 법률 전문가의 도움을 받아 정당한 권리를 찾으시길 바랍니다.
법률 관련 문의는 언제든지 전화 주시면 성심성의껏 도와드리겠습니다.
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- 서울가정법원 판사 - 대전지방법원 부장판사 - 의정부지법원 부장판사 - 서울중앙지법 부장판사 위 이력을 보고 하루에도 수십분이 연락을 주십니다. 하지만, 섣불리 연락주시기 보다는 제 블로그에 있는 글을 적어도 3개 이상 읽어보신 다음, 신뢰가 생기는 분만 아래 번호로 연락주시기 바랍니다. 상담전화 : 1551-8678
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